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[热点]2016上市房企综合实力排行榜

来源:环球商业信息网作者:贺子圆更新时间:2021-08-09 01:54:55阅读:

本篇文章7890字,读完约20分钟

《上市房企综合实力排行榜》由第一财经首次推出,由同策咨询研究部提供资料数据和技术支持,在树立科学评测模型和评价体系的基础上完成榜单的评定。

本研究主要基于上市房地产企业的年度财务绩效。通过构建判断模型,基于房地产上市企业的规模效应,从公司规模、盈利能力、经营能力、融资能力、偿债能力、成长能力和创新能力七个维度,共29个关键指标来衡量房地产上市公司的综合实力,以呈现一个具有一定快速发展规模、盈利能力强、发展平稳快速、经营效率高、不缺乏成长和创新能力的公司。

根据榜单的研究结果,上市房地产企业综合实力排行榜(a股)前10名的房地产企业分别是万科A、绿地控股(600606)、保利地产(600048)、招商局蛇口、华夏幸福(600340)、金地(600383)、阳光城(00671)、华侨城A、和

《上市房地产企业综合实力排行榜》(h股)前10名的国内房地产企业分别是:中国对外快速发展、恒大地产、万达商业、碧桂园、华润置地、龙湖地产、世茂地产、R&F地产、融创中国、中国金茂。

01清单解读

在本次研究中,2009年,所有样本公司的平均总资产为636.81亿元,同比增长20.97%。2000年,大部分房地产企业通过在资本市场发行股票和公司债券筹集资金,导致公司净资产和负债增加,然后总资产大幅增加;营业收入方面,年,样本公司平均营业收入135.26亿元,同比增长13.77%,增幅比年小2.4个百分点;利润方面,样本公司2010年平均净利润为15.67亿元,略低于2011年的15.94亿元,这与近年来房地产行业平均利润率持续下降直接相关。

公司规模

在规模效应维度的指标选择中,使用了总资产、净资产、营业收入和销售额四个指标。总资产主要反映房地产企业的资产规模,净资产是公司股东权益的体现,而营业收入反映公司当年各业务板块的收入和售后结转能力,也是公司获得利润收入的重要保证;销售额主要反映公司在一定时期内的实际销售能力和销售规模,包括报告期内签订销售合同后未结转的收入。

从榜单上看,a股上市公司平均营业收入为202亿元,比所有样本公司135.26亿元的整体平均水平高出近67亿元;h股上市房地产企业平均营业收入236.2亿元,比所有样本公司整体平均水平高100亿元。从营业收入同比增长来看,a股样本公司全年营业收入同比增长14.27%,比h股高0.8个百分点。

从规模上看,a股前10强公司中,总资产超过1000亿的有7家,分别是万科A、绿地控股、保利地产、招商局蛇口、金地、华侨城A、华夏幸福;前10名的h股公司,总资产都在1000亿以上,说明前10名的h股公司在总资产上强于a股公司。

收入方面,a股前10强公司中,年营业收入上千亿的公司只有三家,分别是万科A、保利地产、绿地控股;前10名的h股公司中,当年营业收入上千亿的只有三家,分别是中外快速发展、恒大地产、万达商业。

利润方面,a股前十的公司中,年净利润数百亿的只有两家,分别是万科A和保利地产,利润分别为181.19亿元和123.475亿元;十大h股公司中,当年净利润数百亿的有4家,其中万达商业年净利润299.71亿元,是年内所有样本公司中净利润最大的房地产企业。

从公司性质来看,大型国有房企在榜单上表现不错。a股前10名中,国有公司占40%;前10名h股中,中国在国外发展迅速,华润置地,中国金茂都属于央企。从整体榜单来看,国企在外观上分化严重。大型国有房地产企业主业集中,与民营公司相比具有获得土地和资金的特点,盈利能力较强。然而,小型国有企业在运营效率和价格控制方面往往表现不佳,整体盈利能力较弱,排名普遍较低,在未来的领域整合过程中缺乏核心竞争力。

收益性

在这项研究中,衡量一家公司的综合实力的盈利能力也很重要。在本研究中,房地产企业的盈利能力是通过五个指标来衡量的,即净资产收益率(roe)、总资产收益率(roa)、销售毛利率、销售净利润率和净利润。净资产收益率反映了股东权益的收益水平,用于衡量企业使用自有资本的效率。指数值越高,投资带来的收益越高;净利润是公司经营的最终结果。净利润越多,公司运营效率越好,净利润越少,公司运营效率越差。它是衡量一个公司经营效率的首要指标。此外,我们还利用净利润率和毛利率指标来反映一段时间内销售收入与利润的关系,从而考察公司的利润水平。

随着房地产市场快速发展趋势的一些变化,上市房地产企业的整体盈利能力逐年下降。截至年末,a股和h股样本公司的roe均值分别为9.16%和9.05%,同比下降约1.3个百分点;a股和h股样本公司平均毛利率分别为21.95%和26.36%,同比下降3.45个百分点和2.63个百分点;a股和h股样本公司平均销售净利率分别为8.88%和12.27%,同比下降2.33个百分点和3.4个百分点。

从具体房企来看,中国在国外快速发展的毛利率和净利润率分别为30.19%和23.80%,处于行业领先水平。虽然销售额比万科落后近1085亿元,但净利润比Vivanco高近98亿元,可见盈利能力。华夏幸福的净资产回报率高达35.5%,这主要得益于其“园区+地产”的发展模式。通过与政府签订合同,我们参与一级土地开发整理和配套设施建设,以较低的价格获得大量开发土地,帮助公司获得较高的投资回报和较高的利润水平。

从盈利能力排名前十的房企来看,商业地产开发或工业地产开发占比较高,如万达商业、陆家嘴(600663、古八)、华夏幸福、华润置地、龙湖地产等。此类房企投资物业业务的毛利率和净利率高于住宅物业业务,有利于提高企业整体毛利率和净利率。比如陆家嘴和万达商业的毛利率分别高达54.57%和40.55%,净利润率分别为41.61%和24.13%,利润水平比较高。

工作能力

一个公司综合实力的强弱,不仅体现在规模效应和盈利能力上,更是一个公司拥有一定规模后对运营能力的要求。本研究选取存货周转率、总资产周转率、应收账款周转率等指标来衡量房企的经营能力。

根据本研究选取的a股和h股样本数据,由于房地产市场压力较大,近三年来房地产公司的周转指数普遍呈现逐年下降的趋势。从总资产周转率来看,a股样本房企~年平均周转次数分别为0.229、0.214、0.194;平均库存周转率分别为0.269、0.256和0.243。这两项指标显示,近三年来呈明显下降趋势。从h股上市的样本公司来看,2000年至2010年的总资产周转率分别为0.258、0.225和0.217倍,也呈现出明显的下降趋势;库存周转率分别为0.390、0.354、0.359。

从具体的房地产企业来看,绿地控股截至年末的存货周转率和总资产周转率分别为0.878和0.65,远高于样本公司的平均值。除了房地产行业,绿地集团的其他业务,如金融、能源等,资本沉淀少,运营效率指数高于房地产行业,也大大提高了绿地控股的整体运营效率,使其运营能力排名前十。

从运营能力排名前10的公司来看,万科、碧桂园、阳光城、徐汇、蓝光是在该领域使用高换手率战术的典型代表。高周转率的本质在于尽快缩短从征地到开业的时间。以碧桂园为例,由于其高效的直线管控模式和规范的产品体系,在年碧桂园实现了从征地到预售平均7个月,从预售到结算约8-10个月的高运营模式。尽可能地提出大量的员工,实现“征地是开始”,打造一个高流动率的神话。阳光城是一家福建房地产企业,近年来发展迅速,也依靠高周转策略快速做大。截至年底,阳光城市的存货周转率和总资产周转率分别为0.43和0.35,处于行业内非常高的水平。在管理方面,阳光城市通过组织架构扁平化改革,逐步将原来的三级管理架构简化为两级管控,缩短管理半径,提高管理效率。年,阳光城市上海(房地产)李静婉项目在10个月内被清算。

融资能力

在指标体系中,引入了融资能力指标。房地产是资本密集型领域,资本是房地产公司的血液。公司的可持续经营和利润与公司的融资能力有关。融资能力是一个公司综合实力的缩影。一般来说,规模越大,盈利能力越好,运营能力越强,融资能力越强。

本研究选择融资价格、一定时期的融资规模和企业性质作为判断公司融资能力的主要参考。融资价格水平直接反映公司被资本市场认可的程度,是公司融资能力最直接的指标;其次,企业的性质为公司提供信用背书。一般来说,国有公司比民营公司的信用担保能力更强。

从榜单来看,融资能力前十的房企中,国有公司占70%;年销售规模超过1000亿的大型房企50%。从排名结果来看,大型国企在融资上有绝对的特色。

从具体公司来看,排名第一的中外发展迅速。以央企为背景,年销售规模1000亿公司,盈利能力高,获得了比该领域其他公司更低的融资价格,表现出较强的融资能力。在中国对外快速发展的一年里,中国在国内成功发行了80亿元的双发债,其中6年期70亿,票面利率3.4%,7年期10亿,票面利率3.85%;以央企为背景的保利地产,在当年上市地产企业融资能力排行榜上排名第三。保利地产整体年均融资价格仅为5.2%,注册发行5年期中期票据60亿元,融资价格4.65%,获批公司债。150亿元,成功发行3+2年期公司债和5+2年期公司债,超低价格分别为3.4%和3.68%;上海国有企业绿地控股年均融资价格为5.98%,获批发行200亿元公司债,积极推进300亿元定向增发;万科在大股东华润集团的支持下,于2008年完成发行30亿元中期票据,利率仅为3.78%。

财务稳健

公司的稳定是其健康生存和快速发展的关键。为了识别和研究样本公司的财务稳健性,我们引入了公司偿付能力指标。在次要指标中,我们主要使用流动比率、速动比率、短期负债率、资产负债率和生息负债率来衡量企业债务安全边际。对于具有一定规模和成长需求的公司来说,保持财务稳定对于支持业务健康、持续、快速发展和防范财务风险具有重要意义。同等条件下,财务较为稳定的房企综合实力较强。

截至年底,我们选择的a股和h股样本公司的平均资产负债率分别为68.13%和70.81%,分别上升0.33和0.58个百分点。与其他领域相比,房企的平均债务结构仍然很高。平均短期负债率为33.89%和36.66%,分别上升4个百分点和下降0.24个百分点。第一个原因是h股样本公司规模通常较大,短期负债率相对稳定。而a股样本公司的平均规模相对较小,债务管理与资本市场的资本充足率和国家货币市场政策的松紧程度密切相关。

从具体的房地产企业来看,中外这1000亿级的房地产企业发展迅速。截至年底,资产负债率仅为53.98%,远低于76.4%样本公司的平均水平。流动比率和速动比率分别为3.00和1.22,远高于样本公司1.64和0.46的平均水平。一年内的短期负债比例只有49%,而且大部分负债都是一年以上的长期负债,所以负债结构是合理的。稳健的经营和合理的负债使中国在海外的快速发展在金融稳健性排行榜上名列第一。由于大量资产的处置,负债得到了很大改善,年资产负债率仅为17%,流动比率和速动比率分别为4.39和3.88,财务业绩极其稳定。其他十大财务稳健的房企的资产负债率也不到70%(金融街(000402,股吧)在70%左右)。总体而言,这些房企的资产负债率和短期负债率低于样本平均值,而流动比率和速动比率高于样本平均值。同时,他们也形成了一定的规模特征,使他们在财务稳健度排名前十,在主榜综合实力上也有不错的表现。

因为规模也是影响房地产企业财务稳定性的因素之一,财务稳定性前十的公司大多是销售规模在200亿元以上的公司。另外,有国有背景的房地产企业通常不会大举扩张,负债水平保持在一定比例内,因此前十名中有七家是中央企业或地方国有企业有国有背景。

成长能力

成长能力反映了公司未来的成长潜力。在判断房地产企业的综合实力时,我们把成长能力作为评价公司是否具有可持续成长能力的重要指标。虽然房地产形势发生了变化,但一些中小企业实现了高速快速发展。此外,虽然目前许多大型和超大型住宅企业实现了规模扩张,但仍保持着稳定快速的发展速度。在这个维度的评价中,我们引入了总资产、净资产、利润和营业收入的三年增长率,希望通过资产规模和收入的增长来评价公司持续快速发展的能力。

根据本次研究选取的a股和h股样本数据,近三年房地产板块整体净利润呈现下降趋势,样本公司近两年净利润增长率分别为-1.86%和-2.53%;营业收入方面,样本公司近两年整体收入同比增长13.59%和4.69%,增速收窄近9个百分点。

从上市房地产企业的成长能力来看,排名靠前的公司大多是中小型房地产企业。一般来说,中小型房地产企业的空房增长率较大,其增长能力在数据表现方面更为突出。碧桂园是唯一一家进入前十的千亿级房地产企业。虽然没有突出的单项指标,但由于表现均衡,在整体加权得分之后排名第一。

从具体公司来看,施琅绿色地产凭借深证(地产)技术进入港股资本市场。考虑到数据采集的方便,我们只选取了施琅年和年的增长数据作为样本。根据两年的平均数据表现,施琅以231%的净利润增长率、73%的净资产增长率、30%的总资产增长率和129%的营收增长率在房地产上市企业增长能力排行榜上排名第一。此外,泰和、阳光城、华夏幸福一直是典型的高杠杆煽动领域高增长的房地产企业。在过去的三年里,这三家公司的营业收入和利润持续稳定增长。泰和、阳光城、华夏幸福这三年的平均利润增长率分别为63%、42%和39%,远高于样本公司的整体水平。2.65%;营业收入方面,三家公司近三年的平均增长率分别为84%、61%和48%,而样本公司的整体水平约为15%。另外,最近两年三家公司都有增发股票、公司债券等融资手段。因此,他们的净资产和公司债务大幅增加,这反过来又推动他们的总资产大幅增加。在本研究中,净资产和总资产的增长率是衡量公司规模增长的重要指标。

创新能力

创新能力代表着住宅企业未来的竞争实力,也是住宅企业综合实力的体现。楼市进入“新常态”,房地产市场竞争内涵发生变化。为了改变收入结构,提高公司的盈利能力,住宅企业对现有业务进行改造和升级,寻求多元化的业务布局,是一种必要的创新。

在对上市房地产企业创新能力的评价中,选取了运营创新、产品创新、营销创新、融资创新和组织变革五个指标。从产品的角度来看,原来单一的产品类型已经不能满足细分市场的需求;从市场营销的角度来看,以前发布硬广告和分发单页的方法不足以吸引客户的注意力;在运营模式上,房地产领域的重资产模式正在被开发商慢慢抛弃,轻资产模式的可行性也在不断尝试和探索;在组织管理层面,

对于上市房地产企业来说,家族管理已经过时,职业经理人制度的快速发展也遇到了瓶颈。商业伙伴系统将成为房地产企业的新宠。在网络思维的指导下,更轻更快的运营管理模式正成为公司创新的方向。

从上市房地产企业的创新能力来看,大型房地产企业普遍表现较好,结果表明大型房地产企业具有较强的创新实力。比如上市的房地产企业寻求多元化快速发展,布局新的商业行业,需要初期的价格投入和后期的培育。但从公司的长远利益来看,多元化布局有利于培育新的增长点,避免单一业务的市场周期带来的风险。正因为如此,从某种意义上来说,大型房企的创新实力更强。此外,大型房地产企业在整体规模、产品线分布、营销和运营创新等方面都具有优势。,但前10大公司没有压倒性的规模特征。如绿城中国、龙湖、世茂地产等中型房地产企业在综合创新能力方面也有突出表现。

从榜单排名来看,排名第一的万科在创新五个维度上的表现一般。在产品创新中,由于其丰富的创新产品属性范畴,其关联思维在营销创新中最为突出。在运营中,其小股交易和倡导业务伙伴的模式可以有效降低公司风险,提高公司运营效率。在融资和组织变革方面,虽然不排名第一,但也有不错的表现。此外,绿地、万达、碧桂园等房地产企业也有类似的特点。但以恒大地产、龙湖为代表的公司在维度得分上并没有实现太多,但由于各方面表现均衡,整体得分很高。

02研究背景和意义

年,全球经济复苏乏力。作为世界第二大经济体,中国经济受到世界和自身等多种因素的影响。全年国内生产总值67.6708万亿元,同比增长6.9%,增速回落。受宏观经济下行的影响,2000年中国房地产市场呈现出以去库存化为主要目的的房地产政策取向的基本特征,区域市场分化日益明显。

随着国内房地产市场趋势的一些变化,房地产公司的盈利能力逐年下降。在领域方面,房企转型越来越受欢迎,注重创新,改善公司收入结构,提高运营效率。改变过去盲目追求规模的快速发展思路,注重提高和增强公司的盈利能力,提高公司的经营效率,寻求多元化的融资手段降低公司价格,兼顾公司的稳定性,促进公司获得更好的增长,这是公司综合实力的体现。在逆势的市场环境下,综合实力一般反映公司未来的快速发展潜力,对评价公司价值具有重要的参考作用。

03研究理念和实践

在研究实践中,本研究首次采用层次分析法来明确不同维度和指标的权重。在获取指标新闻方面,本研究试图通过对公司定期报告、公告、互联网信息等公共新闻进行大规模检索,公开、公正地判断房企,但不排除个别房企公共新闻发布较少或不切实际,影响评价结果的情况。为了弥补因公司信息缺失或未披露消息导致的结果偏差较大,我们对不同维度进行了修正,对专家进行评分,并赋予一定权重,以平滑此类情况的发生。

04研究样本范围

在研究样本的选取上,我们以房地产业务收入超过50%的上市房地产企业为研究样本,这些企业主要在mainland China开展业务活动,以房地产开发和销售为主。剔除转型和房地产业务相对停滞的房企后,有153家a股和h股上市房地产公司,其主营业务仍是具有一定规模的房地产业务。

上市房企财务稳定性排名前十

排名股票代码企业名称

10688.hk、中国和外国都在迅速发展

21224.hk中宇房地产

33377.hk远洋地产

上海城市投资控股有限公司

5000069.sz OCT A

深圳金融街6000402号

中国70817.hk金茂

80960.hk龙湖房地产

93383.hk雅居乐房地产

101109.hk华润房地产

上市房企融资能力排行榜前10名

排名股票代码企业名称

10688.hk、中国和外国都在迅速发展

21109.hk华润房地产

3600048.sh保利地产

4001979 .深圳商人蛇口

5000002.sz万科A

6600606.sh绿地控股

73699.hk万达商业

8000069.sz OCT A

93377.hk远洋地产

100813.hk世茂房地产

上市房企盈利能力排行榜前10名

排名股票代码企业名称

10688.hk、中国和外国都在迅速发展

23699.hk万达商业

陆家嘴3600663.sh

40106.hk施琅绿色房地产

51813.hk和景泰府

6600340.sh华夏幸福

73380.hk龙光房地产

81109.hk华润房地产

90960.hk龙湖房地产

10000046 .深圳远洋控股

附表上市房企十大经营能力

排名股票代码企业名称

格林兰控股公司

21107.hk当代购房

31030.hk新城快速发展控股有限公司

蓝光发展迅速

50832.hk建业房地产

60688.hk、中国和外国都在迅速发展

70884.hk徐汇控股集团

8000002.sz万科A

9000671 .深圳阳光城

102007.hk的乡村花园

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