戴德梁行:商业地产的甲级写字楼是有利的

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据国鑫房地产信息网报道，近日，戴德梁行与北京大学光华中国房地产投资信托研究中心、中联重科基金共同发布了《中国房地产投资信托指数商业地产资本化率调查研究报告》。报告称，在国内REITs市场进一步寻求发展和突破的过程中，如何合理定价REITs标的资产的问题日益突出。在商业房地产大宗交易市场中，资本化率真实地反映了净营业收入与房地产价值之间的关系，客观地衡量了投资者对租金收入回报的需求。因此，参考大宗交易案例的资本化率对于商业房地产资产的定价具有重要意义。

在2019年受访者对投资机会的关注度调查中，受访者对2019年投资机会的关注度主要集中在北京、上海、广州和深圳。对于资产价值有一定增长的新建一级城市的商业地产，关注和偶发性关注的比例相对较大。与一线城市和新一线城市的关注度相比，受访者对二线城市的机遇相对谨慎。受国内整体经济形势的不确定性和近年来金融市场趋紧的影响，许多投资者选择商业房地产市场较为稳定的一线城市作为投资目的地。

在调查受访者对不同类型商业地产的关注程度时，甲级写字楼是市场上最受欢迎的形式。近年来，随着电子商务物流和新兴零售业的快速发展，物流仓储资产已经成为许多房地产投资机构竞相分销的形式。此次调查的结果也证实了这一市场变化，物流资产比传统商业零售物业受到更多关注，排名第二。此外，科研办公资产受到的关注略多于酒店，而公寓形式受到的关注略少于酒店。

同时，报告指出，不同城市同一物业的资本化率与投资关注度呈负相关，即投资关注度越高的城市同一物业的资本化率越低；甲级写字楼的资本化率根据城市层次明显分为两个层次。与一线城市相比，二线城市每种格式的资本化率范围更广，低值和高值之间的差异相对较大。通过对受访者的进一步访谈，了解到这一现象的原因可能是:一是二线城市大型商业地产交易数量相对较少，行业内可参考的案例有限；第二，二线城市覆盖的城市范围很广，它们之间存在差异。