云南城投回复上交所问询函释疑 加码转型持续释放潜力

本篇文章1994字，读完约5分钟

4月19日，云南城头房地产有限公司(600239.sh，以下简称“云南城头”)回复了上海证券交易所的询证函，并在《上海证券交易所2017年度财务报告审计后询证函》中提及云南城头。一级土地开发业务的经营、重大交易、融资安排等方面进一步补充和完善了信息披露，并向投资者解释了2017年年报中可能存在的一些问题，无疑进一步向市场传递了

首先，云南城头在回复中解释，公司的融资渠道主要包括银行、信贷、债券、融资租赁和保险，融资总额为441.91亿元，平均综合成本为6.77%。其中，银行和信托融资金额最高，分别为118.3亿元和162.47亿元，相应股票分类的综合成本分别为6.51%和7.24%。债券、融资租赁和保险融资余额分别为96.8亿元、1.35亿元和63亿元。就此，云南城头表示，公司的融资方式符合相关金融政策的监管要求，公司将根据国家金融监管要求和公司业务发展情况及时调整融资方式。

其次，对于2017年云南城头扭亏为盈的重大交易，本公司昆明万江向云南城头全资子公司云南城头龙江房地产开发有限公司支付了约9.15亿元的一级开发补偿费。公司表示，昆明万江目前已取得上坝9#地块的建设规划许可证，相关二级开发工作已有序开展。云南城投已履行双方合作协议中约定的义务，且交易符合确认一级开发收入的条件，因此相应确认一级土地开发收入(不含税)为8.24亿元，当期净利润为2.9亿元。关于公司在9号地块承担的3.66亿元的动迁房屋建设义务，相关收入将在2018年6月动迁房屋交付后确认，公共道路和绿地的建设将根据该地块的建设进度进行。

回顾云南城市投资2017年年报数据，公司2017年实现营业总收入143.9亿元，同比增长47%；实现净利润2.6亿元，同比增长8%；扣除后，归属于母亲的净利润为1.1亿元，同比增长131%，非经常性损益对收益的影响较上年明显下降；主营业务收入毛利率为30.4%，比2016年的22.5%提高了7.9个百分点。年报数据充分展示了近年来云南城市投资的转型效应。云南城市投资过去主要位于云南省，主要是昆明，现在公司的城市发展板块的布局已经向全国移动，包括京、深、Xi、成都等热点城市。2018年，公司计划实现年收入160亿元，计划投资180亿元。

事实上，2017年，公司通过重大资产重组增加了8家银泰项目公司，资产规模和经营收入均实现大幅增长。公司2017年总资产为788亿元，较2016年的641亿元增长23%，2015年总资产为452亿元。2017年11月18日重组方案发布后，云南城头披露了重大资产重组草案。本次交易拟注入的资产为成都展览100%的股权，标的资产估值为235.72亿元。新资产的注入将进一步扩大市场份额，扩大公司在成都及周边地区的布局，为区域转型迈出坚实的一步。在公司资产规模大幅扩张的同时，积极增加产业链布局。它打破了以往由城市投资的单一住宅项目的发展模式，与集团巨大的健康休闲资源优势相协调，转型为医疗保健、文化旅游和会展产业。结合公司现有的产品线，形成了三大产品模式:传统房地产开发、医疗保健、文化旅游和未来城市。

2017年，云南城头主营收入毛利率为30.4%，比上年增长7.9个百分点，主要原因是房地产、物业服务和酒店经营的毛利率比上年大幅上升。2017年，云南省房地产开发投资和新建面积均有所增加，商品房销售总量和销售量均有所回升。2017年，全省房地产市场运行良好，呈现出量价上涨态势。据该分析师预计，2018年行业红利将进一步释放，云南城市投资2018年全年业绩将再次突破。

公司在积极拓展产业链布局的同时，也创新了轻资产战略之路。根据公司的最新公告，云南城头拟与北京银泰房地产经营管理有限公司、天津云台热情企业管理咨询有限公司在天津滨海东江保税区设立云台经营管理(天津)有限公司。同时，计划通过资产证券化方式向上海证券交易所申请发行商业房地产抵押贷款资产支持证券(cmbs)，发行规模不超过36亿元人民币。

cmbs是一种商业地产证券化融资工具，主要以商业地产产生的租金、房地产价值等经营收入为基础，向投资者发行资产支持证券进行融资，并配有物业抵押、租金质押等风险控制措施，以保证资产-资产证券本息的支付。CMB和reits作为资产证券化的形式，可以帮助盘活股票，形成资本循环，实现快速周转；然而，与房地产投资信托基金不同的是，CMB仍保留资产所有权，并能在未来享受房地产价值的升值。

据业内专家分析，自2016年进入商业市场以来，云南城头取得的成绩并不大。云台商业管理的成立将有助于公司统一管理其商业部分，不断扩大商业市场的影响力，提高自身的运营效率，形成资源整合效应。招商银行的探索不仅有助于降低融资成本，优化公司的融资结构，同时也是商业地产去库存化和资产轻量化的枢纽，有助于公司改变资产轻量化战略，有利于盘活存量。