全国首个集体土地租赁房入市 万科称资产回报率可实现6%

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蔡联(北京记者李杰)报道说，集体土地租赁住房作为稳定租金的重要组成部分，自公布以来备受关注。

早在2017年，北京市规划和土地委员会、市住房和城乡建设委员会就发布了《关于进一步加强集体土地租赁住房建设工作的意见》，确定了未来五年北京市集体土地租赁住房供应计划。

北京市住房和城乡建设委员会副主任李在2019年9月透露，北京市共有68个集体土地租赁住房试点项目，其中21个已经启动，可提供约2.7万套住房。

直到今年7月，中国第一个集体土地租赁住房项目——万科·城隍庙社区才正式进入市场。该社区共有901套独立公寓，平均租金为3600元/月/套，约为周边同等品质一居室租金的70%-80%。

“此类出租房屋入市是《土地管理法》修订后各地有效利用集体建设用地的一个重要案例和事件，有利于扩大长期租赁公寓的供应规模，更好地发展出租市场。如果这种长期租赁公寓市场的认可度得到提高，这也将有助于在全国推广。”易居研究中心的研究主任严跃进说。

“北京的集体租赁土地或租赁房屋的供应在未来需要进一步加强，因为基于政策的整体租赁供应难以解决大多数人的租赁需求。如果政策性租赁住房的供应量能够达到整个市场供应量的20%，将对租赁市场的稳定起到更好的作用。”58住房研究所所长张博告诉记者。

根据该计划，北京计划在2017年至2021年的五年内，提供1000公顷集体土地用于建设集体租赁住房，年均土地供应量约为200公顷。目前，万科、天恒、首创、远景集团等企业均以协议持股方式参与集体租赁住房项目的建设和运营。

其中，万科向金融协会记者透露，万科在北京的长期租赁公寓主要是集体出租房。

“目前，北京万科已经在北京获得了约2万套集体出租屋用地，还有很多谈判。”万科集团副总裁、北京地区首席执行官、北京万科总经理刘晓表示。

据公开信息，万科在北京已经收购了6个集体土地出租屋项目，总建筑面积75万平方米，可提供21498套出租屋，总投资约90亿元。

“集体租赁土地有一定的限制，这可以迫使我们经营。低资本成本、低运营成本和短建设时间比其他企业具有优势。”陆小茹说道。

作为北京市第一批集体土地租赁住房建设试点项目，原计划从项目立项到取得“施工许可证”需要7个月时间，但实际过程缩短为5个月，整个项目比综合计划提前6个月开工。

据悉，万科城隍庙项目的主体是北京金成元投资管理公司，原名城隍庙村集体经济组织。自2001年以来，组织实施了城隍庙古村落改造工程。

2005年，作为北京市第一个试点村的成寿寺村，完成了整个系统，搬迁了该村，并将农村集体土地转让给金成元公司和全体股东。2017年，成寿寺村与万科在土地经营权方面进行了合作，并将项目建成后45年的经营权和收益权转让给万科。

“与土地收购不同，万科只需要在前期投入建设和开发成本，减轻了企业参与租赁住房的负担。此外，由于是第一个集体出租屋项目，万科通过CDB获得了一笔25年的低息贷款，贷款以信贷作为担保，资金成本较低。”北京万科相关人士告诉记者。

上述人士进一步表示，万科向村集体支付最低年收入。如果利润超出预期，村集体将在保证租金收入的基础上分享一定的超额收入，这不仅保护了村民的基本利益，也给了村民分享市场增量红利的机会。

在盈利方面，刘晓透露:“目前，城隍庙项目的资产回报率可达6%左右，可持续发展，利润较低。”