2年2万间规模 方隅公寓是如何实现的？

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2019年底，钟君集团旗下的长期租赁公寓品牌“开心广场”取得了巨大的成就，并给出了令人满意的答案:它分布在全国11个城市，拥有2万多套住房。已投入运营的8个项目入住率保持在92%以上，未来3个月内将有5个项目投入运营，总面积超过8万平方米的项目1846套。郁芳公寓首席执行官陈建在2018年1月上海旗舰店开业时表示:“未来的发展目标是轻资产和重资产的结合，以及3-5年内全国5万至10万套长期租赁公寓产品的布局。”这个目标现在看来实际上是可以实现的。

欢乐广场角成立于2017年底。在过去的两年里，它已经在11个城市里建起了20，000多栋房子。它是如何实现的？目前，在公寓行业商业问题频发的情况下，郁芳如何定位自己的核心竞争力？

依托钟君集团“快乐+幸福生活生态圈”的战略布局

2017年，钟君集团在研究消费市场未来发展和顾客智能生活趋势的基础上，整合购物中心、长期租赁公寓、联合办公、物业管理等业务板块，开始打造“快乐+幸福生活”的生态圈。借助ifun智能物联网平台和人工智能技术，以科技为动力，致力于引领未来智能生活的潮流。

与其他房地产部门长期出租公寓作为探索房地产主营业务的尝试不同，开心广场是钟君集团未来“快乐+幸福生活生态圈”布局战略的重要组成部分。今年，钟君集团确定了以房地产开发为主体，以商业购物中心和长期租赁公寓为两翼的“一体两翼”核心业务发展模式。因此，依靠钟君集团房地产开发的支持，福林富80%的房屋是从“自持性房产”中获得的。

“自持物业”的优势保证了项目采购的成本和质量，从而为空预留了运营成本空间，提高了服务质量；“一体两翼”的核心业务发展模式给公寓生活带来了协同效应，为郁芳品牌市场的高端定位奠定了独特的品质基因。

差异化定位旨在满足中高端市场的需求

2019年，经过市场调研，郁芳公寓发现长期租赁公寓市场集中在白领公寓，约占63%，市场竞争非常激烈。目前，高品质精品公寓的供应量约占3%，市场需求正在逐步增加，并且这一领域的进入门槛较高，因此郁芳认为存在市场机遇。

根据目前不同的城市地区，郁芳总结出自己的三条产品线定位:一是定位富利达，这是一个奢侈品部门，并选择它在一线城市的核心区域，为城市高净值人士提供更好的服务和高品质的生活空房。第二，定位高端娱乐公寓，位于一线城市和其他重点城市，提供私人住宅所没有的同等质量的装饰产品和管理服务。第三，定位中端公寓“开心乐园”，在一线城市和二三线城市的非核心区域打造精致的公寓产品，为苦苦挣扎的年轻人提供小型、完整的独立私人空房。

强化“连锁经营+资产管理+价值创造”的商业模式

2019年，公寓行业频频出现“打雷”新闻，“高收入低租金”的不正常商业模式打压了大量公寓经营者，也打压了房东、房客和社会对公寓行业的诚信和信心。为此，拥有20多年投资银行经验的方巍首席执行官陈建在新闻采访中反复强调:“长期租赁公寓不是一个完全的toc行业，你不能完全按照toc的逻辑来思考问题。”

长期租赁公寓运营的本质是资产管理，这一点郁芳很清楚。从成立之初，郁芳就坚持“连锁经营+资产管理创造价值”的模式。2018年12月，郁芳与吉辉资本管理基金签署合作协议，双方共同建立了长期租赁公寓投资平台，初始规模为8亿美元，用于核心城市长期租赁公寓项目的收购、开发和运营。这就是郁芳托卜的逻辑。作为投资平台的管理者，郁芳负责整个平台的投资、融资、管理和退款。收入构成将包括基金管理费、开发管理费、运营管理费、超额收益分成和运营管理费。

开放包容的合作态度

对于以“特许”模式收购项目，funlive的态度更加开放和包容。可以尝试租赁、并购、租金分摊等模式。今年8月，郁芳与深圳沃超社区达成战略合作，双方共同出资建立合作平台，计划在华南市场密集布局，形成规模效应。

“在合作模式方面，我们不设限制。我们更加注重我们合作伙伴的质量以及他们与我们之间的互补性。不仅是鸟巢潮，还有任何可以弥补我们的产品空白并具有协同效应的项目，我们都乐于合作，模式可以非常灵活，而且有可能购买股票和创造新的品牌。”郁芳负责运营的副总裁迈·维基如是说。

陈建强调，在发展过程中，自律非常重要——关注利润点，而不是盲目扩张，特别是对于特许项目。

凭借资本实力、运营能力、合作包容的态度和差异化的市场定位，郁芳可以逆潮流而动。在即将到来的2020年，一方面，方浩逐步实施了控股公司的开业经营。仅在第一季度，上海、杭州和南昌五个城市的1800多个项目将投入市场；另一方面，我们将继续寻找合适的市场机会来扩大我们的规模。

(编辑何帆)