贝壳研究院发布《2020房地产市场展望》：买房者主权上升 市场步入“慢节奏时

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我们的记者王立新

在“中央不动，地方多动”的表象下，2019年房地产政策的风险防范目标没有改变。从今年中央经济工作会议和住房和城乡建设部会议对房地产的调整来看，明年的政策方向仍然是稀释增长，注重风险防范，因此政策将保持稳定。那么，明年的市场会怎么样，哪些城市有很大的潜力，市场中存在哪些风险和挑战？

壳牌研究院发布了《2020年房地产市场展望》，对明年的市场给出了以下六点判断。

判断1:“长尾”收缩了，新房子达到顶峰后又回落。

2019年，新房销售达到新高。预计中国商品房销售面积将增长1%，达到14.9亿平方米，销售额将增长9%，达到13.8万亿元。然而，到2020年，对新房销售的支持将会减弱。首先，对销售供应的支持减弱，2019年前11个月房屋企业征地面积下降14.2%。其次，补贴红利的消失将在明年给市场带来下行压力。在2019年的第一个11月，全国范围内有315万套棚子开始搭建，仅是2018年的一半。第三，很难维持数量价格带来的增长。下半年，新房累计平均销售价格继续同比下降，四线城市的房地产龙头企业也纷纷降价。

但是销售额的下降不会太大。首先，在重点城市放开户口限制有利于新住房交易的增长。第二，经过长期调整和政策调整，城市市场将会回暖。预计到2020年，全国新建商品住宅销售面积将下降2%，至14.6亿平方米，销售量将增长3%，至14.16万亿元。

判断2:在“中心价值”的支撑下，二手房触底反弹。

2019年，二手房继续保持低温趋势。预计中国二手房交易面积将减少2%，至3.75亿平方米，交易量将增加2.8%，至6.5万亿元。根据市场规律，当市场跌至较低水平时，交易开始接近平均水平，即“中心价值”。例如，上海、济南和厦门的股市曾一度跌至低位，但今年已出现反弹。目前，中国二手房成交量已降至过去五年的低水平，积压的需求将开始释放。

另外，明年，当新房供应量下降，新房价格优势减弱(二手房价格倒挂消失)时，新房对二手房的分流效应将减弱。预计2020年全国二手房成交量将小幅增长3%，达到438.5万套，成交量达到7.24万亿元。

目前，北京、成都、青岛、长沙等长期受调控、成交量调整较大的城市，2019年的成交量较过去五年平均水平下降了20%以上(成都接近20%)，明年市场有可能反弹。

判断3:“省会效应”支撑二线，郑州和成都最为突出

与2016年相比，2018年Xi、杭州、长沙、成都、郑州、武汉、济南和合肥的居民人口增长明显，表明省会城市人口具有较强的人口增长动力。此外，省会城市对该省的住房购买需求有很强的吸收能力。在空壳交易中，成都、济南、武汉、南京等省会城市户籍来自非省会城市的买家比例呈上升趋势。

2019年，各省会城市将继续出台人才政策，放宽定居政策，增加对人才购房的补贴，这将进一步吸引省内外买家，并在明年形成对二线城市住房市场的支持。

判断4:粤港澳和长三角地区有较强的市场支撑

壳牌研究院通过分析不同城市群的市场绩效、人口增长和经济形势，认为在经济增长乏力、人口吸引力不足的情况下，调控政策严格同步的京津冀城市群明年市场增长潜力不足；长江中游和成渝城市群的人口吸引力和经济活力虽然不差，但前期需求已经透支，明年市场难以大幅改善。

然而，在战略规划的优势下，粤港澳大湾区和长三角城市群具有良好的经济活力和人口吸引力，以及未来强大的市场支撑。近两个月来，大湾区城市的政策调整对市场预期产生了积极影响，放开对港澳人员购房的限制将扩大他们的市场需求规模；2018年，以长三角城市群为代表的城市国内生产总值平均增长率达到7.38%，南京和宁波的人口流入量近两年居城市首位。

判断5:“真实库存”再次开始。

自2015年去库存化以来，中国新房库存一直在持续下降。但是，值得注意的是，自2018年第四季度以来，中国新增房屋累计竣工面积同比保持负增长，而新增建筑面积同比保持正增长，这表明目前库存下降更多是由竣工率较低造成的。在目前融资紧张、开发商竣工意愿低的情况下，已竣工未售商品房不能真实反映市场存量。

“真实库存”面临着去建设的压力。各市房管局计算的新房实用面积能更好地反映新房的真实存量。2019年11月，37个城市中有26个城市的新房销售面积同比增长，12个城市同比增长30%以上，说明库存呈现增长势头。

判断6:买家的主权已经上升，市场已经进入“慢节奏时代”。

今年以来，市场观望情绪越来越强烈，产业链中18个重点城市二手房客户的交易周期普遍延长，交易难度加大，市场进入“慢节奏时代”。

在缓慢的节奏下，所有者的销售周期延长了。以北京市场数据为例，连锁二手房业主的平均交易周期接近112天。在这种情况下，虽然二手房市场明年将触底，但价格很难快速上涨。从今年重点城市的价格来看，成交额增加的天津、济南、武汉和南京的价格并没有明显上升。交易量的缓慢增长意味着价格稳步增长，房价快速上涨的时代已经结束。在一个稳定而缓慢的市场中，买家将有更大的选择和更强的发言权。

(主编上官梦露计划王立新)