海银财富：商业地产投资八大关键词

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摘要:海银财富分析认为，对于房地产市场来说，城市交通基础设施建设的重要性不言而喻。

1基础设施建设

根据海银财富的分析，在“十三五”规划纲要中，基础设施一词出现了67次，充分表明大力推进基础设施建设是“十三五”规划的重要内容之一。根据《纲要》，仅交通基础设施建设总投资就有望达到15万亿元，比“十二五”同期增加2.5万亿元。

海银财富分析认为，对于房地产市场来说，城市交通基础设施建设的重要性不言而喻。“十三五”规划提出完善和优化超大城市轨道交通网络，加快300万人口以上城市轨道交通网络建设，优化城市公共交通体系。根据海银财富的分析，新增的城市轨道交通里程约为3000公里。据cbre统计，“十三五”期间，城市轨道交通年新增运营里程将达到600公里，是“十二五”期间的1.5倍，是“十一五”期间的3倍。

数据来源:城市轨道交通协会，海银财富研究部

2新型城市化

根据海银财富的分析，“十三五”规划要求，到2020年，中国常住人口的城市化率应达到60%，登记人口的城市化率应达到45%，到2015年底，这两个数值分别为56.1%和39.9%。根据国家卫生计生委的预测，到2030年，中国居民人口的城市化率将达到70%，登记人口的城市化率将达到60%的峰值水平。城市化在未来10-15年内将对中国房地产市场起到重要的推动作用。

根据海银财富的分析，在“十三五”推进新型城镇化的表述中，提出加快城市群的建设和发展，增强中心城市的辐射带动功能。此外，提出了特色城镇、宜居城市、智慧城市、绿色森林城市等一系列概念。以此为契机，新型城镇化的不断推进将极大地推动商业地产市场。

资料来源:海洋银财富研究部第十三个五年计划纲要

3人口结构

目前，中国60岁以上的老年人是世界上最多的。根据海银财富的分析，预计到2030年，中国60岁以上老年人的比例将达到25%，也就是说到那时中国将有四分之一的人是老年人，如何实现“老年人的安全感”是一个必须面对的重大问题。目前，中国实行以家庭养老为基础，以社区养老为支撑，以机构养老为补充的多层次养老服务体系。根据海银财富的分析，庞大的老年人数量和远远不足的市场供给造成了养老市场的巨大缺口，这也是养老行业的机遇。

另一方面，跨区域人口流动同样重要。目前，我国不同地区的户籍制度改革、城市公共服务和基础设施建设还没有完全协调。预计未来中国将继续保持人口向一线城市、二线城市等核心城市流动的总体趋势。

4城市更新

根据海银财富的分析，根据世邦魏理仕发布的《迈向2020年的投资战略——后1000亿时代》，城市更新可以是整个地区的重新规划和复兴，也可以是个人财产的更新和改造以及用途的转换。"城市更新的过程实际上是一个房地产使用优化和价值重估的过程."

报告称，2007-2010年是中国主要一、二线城市商业地产供应的第一个高峰，这意味着从2017年开始，将有相当数量的商业地产达到10年的年限，这些现有地产将得到升级。根据海银财富的分析，根据世邦魏理仕的统计，到2020年，17个建筑年限超过10年的主要城市的商业地产面积将接近6900万平方米，比2016年高出70%以上。根据10年以上项目的城市分布情况，2017-2020年期间，城市更新的投资机会将主要集中在北京、上海、深圳、广州、沈阳、武汉和成都，10年以上的写字楼和零售物业存量占总存量的70%。

5消费升级

根据银海财富的分析，国家统计局的数据显示，2017年1月至6月，中国消费品零售总额为331528亿元，同比增长10.3%。上半年，实物零售业态零售总额同比增长8.4%，同比增长1.8个百分点，表明实物零售业态逐步恢复。随着收入水平的不断提高和消费结构从生存型向发展型的转变，消费升级已成为中国经济新常态的重要基石之一。海银财富分析:“作为供给方改革的重要组成部分，商业地产在最大化接受和释放升级的消费需求的过程中也孕育着巨大的投资机会。”

6“一带一路”国家顶层战略

海银财富分析称，2015年，国家发展和改革委员会、外交部和商务部联合提出了“一带一路”的重要愿景和行动。作为推动中国经济转型升级和全球跨区域经贸合作的国家顶层战略，中国内地共有18个省、自治区、直辖市被纳入“一带一路”的划定范围。海银财富分析称，“一带一路”战略将推动制造业从东南沿海地区向中西部地区大规模转移，这将为相关地区带来大量基础设施建设投资和物流地产需求；同时，有助于实现国内区域经济均衡发展的新格局，对相关地区的商业地产和住宅地产需求形成可持续的正向拉动作用。

资料来源:互联网，银海财富研究部

7中国制造2025

根据海银财富的分析，制造业是国民经济的主体，是建设国家的基础，是振兴国家的工具，是强国的基础。2015年发布的“中国制造2025”重大战略部署的根本目标是改变中国制造业“大而不强”的局面，经过10年的努力，中国将进入制造业强国行列。根据海银财富的分析，“中国制造2025”提出了可持续发展的十大重点领域，包括新一代信息技术产业、高档数控机床和机器人、航空空航天设备、海洋工程设备和高科技船舶、先进轨道交通设备、节能和新能源汽车、动力设备、农业机械设备、新材料、生物医学和高性能医疗器械。海银财富分析称:“制造业的升级和迁移，以及随后供应链的重组，将为各种工业地产，如相关城市的商业园区、高标准工厂和物流设施，带来投资机会。”

资料来源:互联网，银海财富研究部

8利基市场

根据海银财富的分析，随着对新老商业地产投资机会的不断探索，许多投资者开始寻找主流商业地产投资领域之外的机会，如写字楼、零售地产、酒店地产和工业物流。一些专业投资者选择细分程度更高、进入者更少的细分利基市场，以获得更好的投资回报。根据海银财富的分析，今年世邦魏理仕对投资者投资意向的调查显示，“中国养老地产和医疗地产都有海银财富分析，有投资意向的受访者比例从上年的17%和13%迅速上升到44%和27%。”此外，受各种因素的影响，利基市场呈现出日益多元化的趋势。近年来，除了上述医疗和养老领域，停车场、私人仓库和长期租赁公寓等许多子领域也吸引了投资者的关注。