房地产行业加速变革 多元化转型迈向新阶段

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房地产市场的调控政策不断叠加。随着限制购买、限制价格、限制贷款、限制销售、限制转让的“五限时代”的到来，业内人士普遍认为，中国房地产业将逐步从“1.0时代”转向“2.0时代”，这将推动房地产业改变传统的产销模式。

那么新的模式是什么？近两年来，在这种背景下，为了寻求更好的发展方向，多元化转型似乎是许多房企的共同选择，“房地产+”不断出现在人们的视野中。

内部和外部问题的多样化转变势头越来越大

住宅企业的转型主要来自市场和政策的外部压力，以及规模增长乏力和产品同质化导致的利润压缩的内部困境。

在房地产市场，自2013年以来，全国房地产开发投资的增长率一直在下降。2015年，全国房地产开发投资增速降至1%的最低点。

在政策方面，2017年，房地产政策坚持“房子是为了生活，不是为了投机”的基调，地方政府将城市群作为调控领域，从传统的需求面调整转向供给面增加，收紧了购、贷、售限制，优化了供给结构，调控效果逐渐显现。

根据《2018年政府工作报告》，房地产业将坚持“房子是为了生活，不是为了投机”的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全促进房地产市场稳定健康发展的长效机制。

易居房地产研究所副所长杨红旭表示，这是中国房地产改革的一个重要政策信号，为新一轮房地产开发指明了主要方向。

随着调控影响的深化和长效机制的逐步建立，房地产业的发展逐渐转向稳定期。目前，行业同质化竞争激烈，单一的征地-开发-销售-征地模式已不再适用。当企业发展到一定规模时，瓶颈突出，只有通过差异化才能在激烈的竞争中取胜，这也是大多数住宅企业选择多元化发展的原因。

河南政法大学教授刘赦表示:“多元化是房地产市场的发展现状。早在几年前，就有了发展的迹象，这种迹象在最近两年变得更加明显。”。

中国指数研究院(China Index Academy)企业研究部主任蒋云峰坦言，品牌房企正在向物流、养老等具有价值链的相关行业延伸，另一方面也可以向其他行业延伸，回馈房地产行业，进一步提升品牌价值。

施琅“更名”进入深化转型发展时期

面对市场和政策的变化，2014年，为了进一步深化“深绿”战略，施琅提出了“轻资产、多种利润”的升级战略，并以更加轻巧灵活的姿态应对市场变化。2015年，为持续应对房地产行业转型升级，施琅开始实施以“产品差异化、资产轻量化、市场国际化”为主要内容的转型升级战略。

此外，住房企业的整体利润率仍在向下调整。房地产企业躺着赚钱的黄金时代已经过去。在这种背景下，在传统房地产业务的基础上寻找新的利润增长点，走多元化的道路，已经成为房地产企业转型的新趋势。例如，恒大集团已经转型到互联网、文化、健康等多个领域；敏捷已经形成了四种产业模式:“物业管理、教育、环保和房地产”。

在多元化转型的道路上，施琅始终走在前列。2018年2月28日，施琅正式宣布更名，施琅绿色地产更名为施琅绿色集团。这意味着施琅已成功度过转型初期，开始大踏步发展以绿色环保为核心的垂直多元化综合业务，深化多元化转型升级战略。

对于转型带来的利润增长点，施琅集团董事长田明曾表示，当前行业变化正在形成，国内开发商整体开发业务正在转型升级，而施琅则强调技术和商业模式。

田明认为，专业和开发经验以及产品技术能力所赚的钱对施琅来说更重要，这是一种新的商业模式。那时，他不需要投入大量的资本，也不需要承担风险。"他用自己的能力挣钱，这部分的含金量更高."根据田明的说法，施琅的收入由四部分组成:发展投资、管理服务、技术出口和利润以外的溢价份额。

笔者了解到，为了充分配合公司整体绿色战略的深入转型，施琅在2016年提出了“榕树森林”计划，在支持纵向一体化组织结构的同时，积极培育施琅住宅、常青藤养老、施琅设计院、施琅地产、施琅装饰、绿色雪松资本、资产运营等多元化业务模块。这些业务模块在品牌、资源共享、可持续管理、客户价值挖掘、构建生命周期绿色生活系统等诸多方面相互支持，形成了一个像榕树林一样的垂直、多元化、一体化的绿色生态系统。

作为构建垂直整合能力的重要组成部分，榕树林各专业公司结合各自的定位和目标，在过去一年取得了良好的成绩。例如，绿杉资本已经成为施琅集团投融资一体化的绿色金融平台；在长期出租公寓业务中，郎世玉的布局速度和规模在集中公寓行业中一直位居第一。

在养老服务方面，施琅艾维已全面启动全国规模和连锁布局，率先进入京津冀经济圈、长三角经济圈和珠三角经济圈。民政部副部长龚普光一行在参观义和园中山绿县站时，充分肯定了施琅常青藤联盟在家庭-社区-机构体系中的全面尝试和探索。

新的名字给施琅带来了新的希望和全新的发展愿景。多元化转型是未来住宅企业发展的大趋势，施琅的转型升级战略已经赢得了中间博弈。"面对市场调整，我们充满信心，迎接冬天的挑战！"施琅集团董事长田明在接受采访时说。(正文/王)