整体盈利能力不突出正荣服务负债率超90%闯关IPO

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在大量企业加入第三方物业管理服务的情况下，当为了抢占地盘而降低价格时，毛利极有可能下降。然而，郑融现有的高毛利率业务量仍然很小。此外，该公司的资产负债率超过90%，在同行公司中排名很高

资本市场已经刮起了两年的物业管理旋风，今年似乎还会继续。截至2020年1月12日，已有5家房地产公司提交招股说明书，等待上市，福建房地产企业郑融房地产集团旗下的郑融服务集团有限公司(以下简称“郑融服务”)欲喝新年第一汤。

最近，郑融服务已正式向HKEx提交招股说明书，建行国际是其独家赞助商。

为了谋求上市，郑融服务大力发展，这加快了近两年来的经营收入增长率，甚至高于一些上市的物业管理房地产企业。但是，在大量企业加入第三方物业管理服务的情况下，因降价和查封网站而导致的毛利率下降将是一种高概率的情况。然而，郑融现有的高毛利率业务量仍然很小。此外，该公司的资产负债率超过90%，在同行公司中排名第一。

《投资时报》的研究员注意到，虽然郑融房地产集团的经营收入逐年下降，但在2019年的前9个月，郑融服务近70%的经营收入仍来自于后花园，因此郑融房地产集团的业绩将是郑融服务近期业绩的主要决定因素。

根据郑融房地产集团2019年业绩报告，虽然年初已经达到销售目标，但合同平均售价将继续下降，这可能会影响其毛利率和净利润。此外，负债比例较高的郑融房地产仍处于资金紧张状态，土地储备的增加与经营收入的增加相差甚远。这肯定会对郑融服务未来的发展产生影响。

每平方米物业费下降

招股说明书显示，截至2017年底，郑融服务营业收入达到2.73亿元，2018年增长67.2%，达到4.56亿元。与9个月的数据相比，公司2018年前9个月实现营业收入3.2亿元，2019年同期实现营业收入5.17亿元。

净利润方面，2017年和2018年分别实现净利润2000万元和4000万元，2019年前9个月实现净利润7400万元。

可见，郑融地产的收入在过去两年一直保持较高的增长率，但这是基于其物业管理职能，主要是针对郑融房地产集团开发的物业。在大力拓展到第三方物业开发后，每平方米成本呈现下降趋势。

数据显示，郑融第三方物业服务的成本已从2017年的每平方米2.91元/月降至2019年第一个月的每平方米1.61元/月。但是，由于第三方物业开发费的降低，郑融服务的平均物业管理费(包括郑融房地产集团的物业管理费)从2017年的每平方米2.27元/月降至2019年前9个月的每平方米2.14元/月。

从基本物业管理服务的毛利率来看，郑融服务的毛利率在2017年为20.4%，2018年略降至20%。截至2019年前9个月，该业务的毛利率为23.1%，表现相对稳定。

然而，随着基本物业管理服务的人工成本不断增加，业界普遍认为物业管理的毛利率在未来不太可能增加。此外，由于非业主增值服务和社区增值服务的比重从2017年的53.9%上升至2019年前9个月的48.9%，郑融物业的物业管理服务在营业收入中的比重相应下降。

整体盈利能力并不突出

从行业情况来看，为了提高整体盈利能力，物业公司一般侧重于物业管理和社区增值服务等其他形式的住宅建筑。由于其他格式涉及的统计口径不一致，《投资时报》的研究员选择了社区增值服务，并将郑融服务与上市地产公司进行了比较。

数据显示，郑融地产2017年社区增值服务实现营业收入1600万元，占总收入的5.7%，毛利率为43%。2018年，该业务实现营业收入5900万元，占12.9%，毛利率43.8%。2019年前9个月，该业务实现收入7500万元，占14.5%。由此可见，郑融地产的社区增值服务占总收入的比重在上升，毛利率也在上升。

风能数据显示，2019年上半年，共有10家上市公司发布了更详细的社区增值服务数据。其中，何仪服务(06093.hk)、永胜人寿服务(06093.hk)和绿城服务(02869.hk)的社区增值服务收入占比最高，分别为22%、20%和18.9%，该业务毛利率最高的公司是行业中最早上市的公司(彩生活)，另外，2019年上半年披露数据的10家上市物业公司的平均毛利率为55.96%。

总体而言，郑融地产的社区增值服务毛利率呈上升趋势，尤其是在2019年。但是，由于业务量仍然很小，很难对公司的整体毛利率起到决定性的作用。2017年至2018年及2019年前9个月，郑融地产的整体毛利率分别为25.8%、26.5%和33.4%，同期净利润分别为7.4%、8.7%和14.4%。

在树的后面，经常有债务

与2019年下半年上市的同类企业相比，郑融地产的规模并不大，但其资产负债率远远超过同行。截至2019年9月底，公司负债总额达到9.18亿元，总资产10.11亿元，资产负债率达到90.8%。

与房地产行业相比，房地产属于低资产行业，同行业的资产负债率保持在较低水平。以去年下半年上市的房地产公司为例，除时代邻里(09928.hk)、宝龙商业(09928.hk)和殷诚人寿(01922.hk)外，其他公司均保持在80%以下。

同样，郑融地产的支持者郑融房地产集团的负债率也很高。尽管上市后，郑融房地产运用了所有可用的融资方式，包括优先票据和永久债券，并筹集了超过100亿元人民币(包括首次公开发行筹集的44.8亿港元)，成功地将净贷款占公司总股本的比例从2016年的206%和2017年的183.2%降至2018年的74%，但郑融房地产仍然资金短缺。

2020年1月8日，就在郑融服务公司发布招股说明书的几天后，郑融房地产公司又发行了一张年利率为7.875%的优先票据，该票据金额达到2.9亿美元，应于2024年到期。

此外，与福建其他房地产企业相比，郑融房地产并不具备土地储备优势。截至2018年底，郑融房地产总土地储备面积为2456万平方米，远低于世茂房地产5500万平方米和阳光城市4400万平方米。当年，郑融地产销售额排名第20位，但土地储备排名下降了11位，至31位。

对于主要依赖郑融地产的郑融服务来说，这可能会影响其未来的发展和竞争格局。毕竟，未来的房地产公司很大程度上取决于它们背后的树木的茂盛程度。

根据招股说明书中的数据，2017年、2018年和2019年前9个月，郑融房地产集团开发项目的物业管理服务营业收入分别占郑融服务同期总收入的88.2%、71.9%和67.7%，分别占郑融服务管理的建筑面积的77.1%、74.4%和47.9%。