华夏幸福瞄准都市圈产业新城异地复制进入全面加速期

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空都市圈、经营精细化和房地产金融化是华夏幸福判断房地产市场的三个命题。在核心都市区的布局上取得了丰硕的成果

《投资时报》记者苏慧

仅用三年时间就建成了华东地区第一个新旺达动力电池生产基地，引进了专业生产内燃机活塞环的大型股份制企业闫飞活塞环，并引进了沃勒之家的多套自动化柔性生产线。位于南京溧水经济开发区核心区的华夏幸福溧水工业新城，从零开始制作了一份精美的成绩单。

数据显示，截至2019年3月30日，这座以智能联网汽车、智能制造设备和科技服务为主要导向的新型工业城市已引进74家企业。项目承包投资超过200亿元，道路建成10.4公里，公园累计绿化面积达到17.4万平方米。目前，它已成为全国ppp示范区。

事实上，丽水工业新城只是华夏幸福(600340.sh)工业新城模式海外复制的一个样本。《投资时报》记者注意到，仅南京一地，坚持一区一策、精准投资的华夏幸福就计划建设丽水、龙潭、高淳、江宁沪墅四个新兴工业城市。从全国来看，新工业城市的数量已经达到77个。华夏幸福已经完成了北京、上海、广州、南京、杭州、郑州、武汉等中国15个核心大都市圈的布局，其商业地图覆盖了全球80多个地区。

异地复制是源自固安模式的华夏幸福不可避免的关键词。市场也习惯于从固安空.的特点来判断其他行业新城的建设和发展尽管困难重重，华夏幸福产业新城模式的复制还是取得了成功。

4月23日，在南京召开的华夏幸福年度绩效沟通会上，华夏幸福副总裁赵宏景详细介绍了新工业城的运营情况及其在各地的推广情况。他告诉《投资时报》记者，从财务指标来看，77个新兴工业城市中有48个实现了商业导向支付，20个新兴工业城市的累计现金流为正，占近30%。这些产业集群相对发达，累计净现金流量可转正的新兴工业城市已经进入成熟阶段，未来将继续盈利。赵宏景说道。

华夏幸福董事会秘书林成宏表示，无论是对行业趋势的研究还是对公司战略的评价，都需要从一个新的角度建立一个更符合当前形势的研究和评价体系。都市圈、房地产的精细化经营和空房地产的金融化是我们在判断宏观经济尤其是未来房地产市场时提出的三个命题。林成宏说道。

对于2018年发生巨大变化的中国的幸福，他提出了五个观察窗口:第一，关注大都市地区市场和政策的变化；第二，关注北京周边地区；第三，注意异地复制的进度；第四，注重新团队和新业务的发展；第五，关注中国平安加入第二大股东后与华夏幸福的全面合作。

我们已经成功地度过了基础、宏观、政策和金融方面不确定的一年。他说，在2018年交出成绩单后，华夏幸福提出了一个新的发展方向。

积极规划大都市区

2018年，华夏幸福取得了令人瞩目的年度业绩。报告期内，公司实现营业收入837.99亿元，同比增长40.52%；毛利率为42%，处于行业前列。截至报告期末，华夏幸福总资产为4097.11亿元，归属于上市公司股东的净资产为437.76亿元。

值得注意的是，2018年，公司实现上市公司股东应占净利润117.46亿元，同比增长32.88%，超出业绩承诺约3亿元。

在融资方面，华夏幸福凭借稳定的运营和商业模式优势，形成了一条顺畅、多元化的融资渠道。公司与国内多家银行和其他金融机构建立了长期稳定的战略伙伴关系。截至目前，我行授信额度已达到3683亿元，其中已使用605亿元，余额3078亿元。

《投资时报》记者注意到，公司还积极运用债券、中期票据、ppp资产证券化等多渠道、多类型的融资工具，进一步改善和优化融资环境和债务结构。一年内到期债务占比由上年的31%下降至19%，短期负债占计息负债总额的比重继续下降，长短期债务占比达到4.2倍。该公司的货币资金覆盖了一年内到期的1.8倍的计息负债。

关于业绩的稳步增长和债务结构的优化，林成宏表示，这是管理层在2018年做了两件最重要的事情，并引入平安作为公司第二大股东后取得的成绩之一；第二，风险预防寻求不确定性的确定性。未来如何前进取决于公司对新趋势的判断。其中，核心的三点是空都市房地产运营、房地产金融，这也对应着华夏幸福未来将重点关注的几大业务。

我们认为大都市地区在未来会非常明显。未来10年，中国新增人口的三分之二以上将聚集在大都市地区。在大都市地区人口和产业不断聚集的同时，房地产市场的结构性机遇也将集中在这里，大都市市场可能引领未来的房地产市场。林成功说道。

然而，华夏幸福积极布局核心都市区的战略卓有成效。目前，它已经在全国范围内规划了15个核心大都市区，并在2018年增加了18个新的工业城市，所有这些都在北京以外。全年新签投资约1660亿元。

2018年，华夏幸福的出境收入同比增长83%，占总收入的31%。其中，对其他城市收入贡献最大的前五位都市区是杭州都市区、南京都市区、郑州都市区、武汉都市区和合肥都市区，同比分别变化190%、51%、1388%、370%和124%。

新战略有望在未来实施

人口是市场的基石，工业是发展的核心，是大都市发展的最大基础。坚持产品和服务的质量，以优质的产品和服务获取品牌溢价，运营能力将成为未来房地产企业的核心竞争力。基于巨额房地产投资和资本沉淀的自然属性，长期的金融资源与房地产的结合必将催生更强的资本和更优秀的房地产企业。这是华夏幸福提出的判断未来宏观经济，尤其是房地产市场的三个命题。

基于此，在2018年的业绩报告中，华夏幸福提出了新的发展战略:坚持都市圈的布局，坚持加强工业新城的业务，结合空都市圈、精细化经营和房地产金融化的新趋势，探索新领域、新模式和新区域。

在工业新城方面，公司将继续壮大，实现三个坚持:坚持工业新城的逻辑，提升区域价值；坚持一区一策，提高管理水平；坚持精确投资，加快获取优质资源。

在新业务方面，公司将采用轻资产和重资产的新模式；同时，在加强工业新城业务的基础上，探索工业新城之外属于综合地产的新业务领域；在地理布局方面，重点深化核心都市区，探索都市区核心区域，进一步巩固公司在核心都市区的布局。

事实上，这一策略也恰逢观察华夏幸福未来发展的窗口。

看看中国的幸福。首先，公司的发展与大都市地区的市场和政策变化密切相关，我们也在随着政策的变化调整未来的发展方向。其次，华夏幸福始于北京，而北京周边工业新城的布局至今仍是公司的重要组成部分。经过2017年和2018年的规划、土地和房地产调控，随着第二机场和通州分中心的落地，大家将关注北京周边规划中的土地市场和房地产市场是否有稳定健康的发展预期，这也是观察华夏幸福的重要场所。第三，看看异地复制。尽管人们认为它面临许多困难，但从目前的销售收入和收款指标来看，异地复制的进度至少超出了预期。就北京周边的某些限制而言，不同的地方在2017年和2018年确实发挥了重要作用。林成宏说道。

此外，华夏幸福新业务的发展也值得关注。林成宏表示，在最初的两到三年时间里，商业物业管理等新业务将重点放在轻资产管理的产出上，这不会占用华夏幸福太多的现金流，也不会与原工业新城的预算产生太大摩擦。

华夏幸福与新的第二大股东平安的合作进展也在持续改善。2018年9月26日，平安与华夏幸福签署了从金融服务到产业的一揽子战略合作协议，融资合作已经落地。后续长期出租公寓、医疗保健行业等方面也值得期待。