2019中国房地产上市公司测评研究报告发布 恒大万科碧桂园蝉联房企百强三甲

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5月23日，“2019年中国房地产上市公司评估结果发布会”在香港召开，这是中国房地产协会和上海亿居房地产研究院中国房地产评估中心连续第12年发布中国房地产上市公司评估研究结果。

根据《2019年中国房地产上市公司评价研究报告》，中国恒大成功登顶，前三名与2018年持平，仍然是中国恒大、万科A和碧桂园。保利地产、中国海外发展和融创中国分别排名第四至第六，龙湖集团、新城控股、华润置地和R&F地产分别排名第七至第十。

(2019年中国房地产上市公司十大综合实力排行榜)

据了解，本次评估的研究对象为沪深两市125家上市房地产企业、83家香港上市房地产企业和2家海外上市公司，共计210家。与2018年相比，纳入评估的上市公司总数增加了3家。

评估报告显示，2018年国内外宏观经济形势复杂，房地产调控的影响逐渐显现。受此影响，许多房地产上下游行业增长乏力。在供应链中的100多家上市公司的营业收入中，虽然90%仍在增长，但超过一半的公司增长不到20%，10%的公司在下降。其中，水泥、防水材料、定制家居和装配式建筑行业收入增长迅速，而玻璃、电梯、电线电缆和充电桩工程行业收入明显下降。另一方面，受消费升级和完全装修政策的影响，股市正在发展，各行业也面临新的机遇。

继续人头聚集的趋势

评估研究报告显示，从核心评估指标来看，2018年房地产上市企业平均总资产为1121.51亿元，同比增长28.4%；房地产业务平均收入200.91亿元，同比增长33.92%；平均净利润25.62亿元，同比增长13.82%；平均资产负债率同比上升3.04个百分点，达到68.09%；平均净负债率同比上升2.65个百分点，达到92.52%。总体而言，上市房地产企业具有许多发展特点。

从经营规模的表现来看，上市房地产企业的经营规模正在迅速增长，而且这种趋势还在继续抬头。2018年，房地产上市企业总资产、房地产业务收入和净资产的平均增长率达到较高水平。按照上市房地产企业总资产规模，年末总资产超过1000亿元的企业有57家，占上市房地产企业总数的27.14%，总资产超过3000亿元的企业有14家，总资产超过1万亿元的企业有4家，其次是中国恒大、碧桂园、万科和绿地控股。从总资产来看，榜单前17名企业的总资产占比超过50%，前55名企业的总资产占比超过80%。这两个指标在2017年的值分别是前15名和前53名。可以看出，2018年房地产行业将继续聚集在领先的住宅企业中，保持与2017年相同的趋势。

在偿付能力方面，上市房地产企业的债务指标总体稳定，财务风险总体可控。评估报告显示，2018年房地产企业负债水平保持稳定，负债风险在可控范围内。从长期偿债能力来看，2018年末，房地产上市企业平均资产负债率为68.09%，比2017年提高3.04个百分点；平均净负债率为92.52%，比2017年底上升了2.65个百分点。从企业资产负债率分布来看，2018年，约42%的企业资产负债率低于行业平均水平68.09%，如中国国际贸易和中国海外发展；该公司约26%的资产负债率在行业平均水平至80%之间，如龙湖、亿达中国和宝龙地产；此外，29%的企业资产负债率高于80%。这一系列典型企业包括新城控股、万科、华夏幸福、碧桂园和恒大。

从盈利能力来看，上市房地产企业的扩张带动增长，而龙头房地产企业盈利突出。2018年，房地产上市企业平均净资产收益率为9.80%，比2017年增长0.51个百分点；总资产平均净利率为2.00%，较2017年下降0.79个百分点；总资产平均回报率为4.77%，比2017年低0.87个百分点。将三个利润效率指标进行了划分，主要是因为当前房地产周期主要是由高周转率延伸扩张驱动的，而上升周期放松了对资产盈利能力的要求，在高杠杆下净资产收益率也可以提高。

在成长能力方面，上市房地产企业的业绩增长率略有回落，征地策略也有所不同。2018年，房地产上市企业平均房地产业务收入、净利润和净资产同比增长，但增速有所回落。从成长能力指数来看，离差程度较大，表明上市房地产企业的成长能力存在分化。从各企业土地储备情况分析，龙头企业仍有优势。其中，恒大、碧桂园、保利发展总值均超过2万亿元，融创、万科、绿地、中海、龙湖总值均超过1万亿元。短期内，土地资源仍在加速流向大型企业。总的来说，空在业内仍有上升空间，但获得土地越来越困难。

融资环境正在改善

向热点地区的多元化扩张

评估报告还指出，2018年房企融资环境依然紧张，发展贷款、债券融资、股权融资和海外融资均有不同程度的收紧。全年房地产开发资金到位16.59万亿元，同比增长6.4%，增速下降1.8%。2018年第四季度，融资环境显示出改善的迹象。宏观金融政策从上半年的去杠杆化转向下半年的稳定杠杆化，货币政策在RRR四次定向降息后从紧缩转向中性。截至2019年第一季度，住房企业已发行债券约1860.52亿元，同比增长38.64%。根据央行1919年第一季度发布的贷款投资报告，截至第一季度末，人民币房地产贷款余额同比增长18.7%，虽然比去年年底下降了1.3%，但仍是贷款投资增速最高的行业。

此外，从业务趋势来看，上市房地产企业的主营业务仍然是房地产。除少数上市房地产企业外，房地产行业的营业收入占绝对比重，基本在90%以上。经过多年的探索，行业的多元化发展已经全面展开，但未来5至10年内，主业为主的趋势不会发生根本变化。

(主编上官梦露策划王峥)