华润置地从母公司收购四项目 一季度租金收入下降25.9%

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蔡联(深圳记者杨依依)报道，华润置地(01109.hk)近日宣布关联交易，称已与母公司华润集团旗下多家子公司签署收购协议，以25.57亿元人民币收购沈阳、北京、宁波和深圳的四个项目，这四个项目均较预估价折让约7%。

根据公告，北京项目位于朝阳区姚家园路住宅区，总建筑面积约84900平方米，将发展成为购物中心；沈阳项目建在沈阳地铁4号线的上盖，计划建设一个混合用途的综合项目，包括住宅建筑和购物中心，总建筑面积约29.6万平方米；宁波项目总建筑面积约96400平方米，将发展成为购物中心；深圳项目是布吉万象交易所，现已开业。

值得注意的是，公告显示，在2018年至2019年的财年中，这四个项目的账面处于亏损状态。2019财年，沈阳项目、北京项目、宁波项目和深圳项目的税前净亏损分别为5939.7万元、41.3万元、547万元和187.5万元，总亏损为6715.5万元。

“沈阳项目的住宅开发部分预计将于2020年开始结算。交易完成后，将直接贡献给上市公司的当期收益。”华润对记者说。

“这四笔交易是去年年初结算的，相当于资产的内部优化模型。除了深圳布吉万向之外，北京、沈阳、宁波的三个项目都没有开盘，账本肯定是亏本了。”华润置地北区一名内部员工向记者透露。

上述员工补充道:“北京姚家园项目之前并没有启动过，只是长期处于正负零的状态。它将在今年年底封顶，而且体积将很小，以后将改名为万象会。”

这是在华润置地于2018年从华润集团收购南京夫子庙和深圳湾体育中心后，母公司再次向上市公司交付“孵化”项目。

据了解，华润置地的“母公司孵化”模式起源于其上市初期。当时，华润集团由于实力有限、资本市场认可度低、融资渠道有限，利用其资源优势和资金获得土地资源，然后通过注资、股权置换和低价出让等方式支持土地开发。例如，2015年，华润置地从华润集团的子公司华润信托收购了一家开发公司“成都于恒”，并收购了广州的一个房地产项目。

此后，华润置地的商业部门也遵循了这一模式。“商业项目的培育成本由集团承担，成熟后将注入子公司华润置地运营。对于华润置地来说，这有利于防范前期过度投资资金带来的风险。”房地产分析师严跃进告诉记者。

华润置地在2017年推出了第一个轻资产项目，但它仍专注于资产的自我维持，“孵化”项目几乎没有折扣。华润置地一季度业绩显示，前三个月投资物业累计租金收入约为20.58亿元，同比下降25.9%，目前资产导向模式暴露出更多风险。

“租金收入的下降主要是由于疫情期间的免租金安排，这影响了约10亿元的租金收入。与公司的自持资产规模相比，此次注资规模非常小，不会增加风险。”华润对记者说。