前5月龙湖拿地金额380亿 销售金额创新高

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龙湖在头五个月的节奏中寻找形势:土地收购金额是380亿，销售金额是新高

新华社北京6月1日电5月31日，多家权威机构发布了房地产企业征地金额和销售金额清单。根据中国指数研究院发布的《2018年1-5月全国房地产企业征地名单》，龙湖1-5月征地金额为380亿元。这也意味着龙湖利用前两个月的窗口期积极补仓，随后其步伐放缓。5月份，它只花了11亿元购买土地。

根据嘉里地产企业的销售清单，5月份前100家地产企业的月销售额同比增长17.7%，为今年以来的最高水平。前10名企业中，碧桂园、恒大、万科月销售额分别为770亿元、430亿元、430.7亿元，同比分别增长10.7%、14.7%和2.8%；龙湖的月销售额达到174亿元，显示出19.4%的良好增长率，这也高于行业平均水平。

值得注意的是，龙湖去年同期主动供货，销售喜人。今年5月，龙湖的月销售额同比增长10.7%。从1月到5月，累计销售额达到760亿元的历史新高，超过去年同期，在业内排名第八。

从土地收购和销售两方面来看，龙湖在一个月内的表现可谓是一收一放，策略各异。在它的背后，龙湖规划的是什么样的局？

投资开发:严格控制资产负债表

从2018年1月至4月，龙湖地产以369亿元的股权溢价收购了29块土地。其中，在头两个月，龙湖抓住了窗口期，收购了22块土地。此后，征地速度下降。今年4月，它获得了30.8万平方米的土地和16亿元的地价。

根据中智园的最新数据，5月份龙湖的土地收购量只有11亿元，前5个月的土地收购总量为380亿元。同时，本着“量入为出”的原则，龙湖前五个月的征地/承包指标为50%，与2016年和2017年基本持平。

头两个月，龙湖更有可能采取就地取材的策略。管理层解释说，在头两个月增加投资的选择是基于对市场和土地价格的判断。当市场竞争“退烧”时，选择采取行动是龙湖控制土地成本的手段之一。

例如，今年2月，龙湖以底价(集团80%的股权)收购了青岛华讯的周放地块。该地块位于城阳区核心，紧邻龙湖热销项目尤山县，生活和商业设施完善。项目占地面积149，700平方米，总规划建筑面积266，700平方米(其中权益规划建筑面积213，400平方米)，权益地价9.13亿元，相当于每平方米4，279元。

3月，龙湖与翼城地产联手，以2.36亿元赢得石家庄山水大道的土地。上述地块的规划建筑面积为157，000平方米，容积率为1.0。规划用地为住宅用地。龙湖的土地也是以底价收购的，相当于每平方米1500元的底价。

龙湖强调稳定。原则是签订有偿合同并获利。公司的稳定增长是第一位的。在土地收购方面，提前预测市场和土地价格，通过频率改变概率，识别机会，并以合适的价格覆盖头寸。一旦地价过高，超过模型的计算值，龙湖就会克制自己，“缩手缩脚”，不会冲动地拿走土地。至于今年5月份的征地，龙湖认为合适的机会太少了。

当然，除了清晰的土地收购战略和高执行力，龙湖还通过资产负债表管理保持公司稳定。龙湖管理层表示，公司对资产负债表有严格的管理和限制，土地投资严格按照资产负债表的承受程度进行。公司不会盲目地通过增加杠杆来扩大规模，而是需要有机增长。每年的土地购买份额与公司的增长相匹配。2017年，土地购买成本将达到740亿元，2018年肯定会略有增加，但不会突然增加。

据悉，年末60%的净负债率是龙湖投资决策的一个非常重要的标准，从而形成了积极的态度和审慎的投资风格。过去五年，龙湖在2017年底保持了净负债率下降的趋势，甚至低至47.7%，其中资产1000亿港元的港股私人住房企业的净负债率最低。

正如肖所说，龙湖尊重行业和市场的大趋势，把握自己的速度，与时俱进，坚持向前发展的战略决心。总有一天，每个人都会发现这家公司正在稳步前进。

房地产销售:不激进也不保守

自2016年9月30日以来，超过55个城市已经发布了160多次相关的房地产调控政策。随着调控政策的不断升级和市场分化的加剧，基准住宅企业面临着更大的挑战。只有依靠自身在品牌、产品和资源整合方面的优势，深化国家布局，才能逆势扩张。克里预计，今年大型住宅企业的集中度将继续提高，前30家住宅企业的集中度预计将达到50%左右。

面对2018年市场的不确定性挑战，龙湖对市场持谨慎乐观态度，不断增强经营和供应的灵活性，通过大客户储备、强经验、高转型把握市场机遇，积极推进新销售和去库存化，实现付费签约和质量增长。

根据Cree的名单，今年1-5月，龙湖集团累计销售额达到760亿元，位居行业第八，销售额超过去年同期主动供货的水平。龙湖5月份销售额达到174亿元，同比增长10.7%，环比增长19.5%。基准年销售目标为2000亿元，目标完成率为38%。

据接近龙湖的人士透露，年销售目标是2000亿元。首先，从今年的市场来看，在龙湖业务所在的30多个城市，虽然存在价格限制，但去化学周期约为几个月，客户热情很高。此外，这些城市加大了人才引进的力度，龙湖市长期以来一直保持乐观。从市场角度来看，可以支撑龙湖的稳定增长。

从土地购买和供应情况来看，龙湖的可销售供应量约为3000亿元，完成2000亿元的销售是一个非常合适的目标。今年前五个月的销售额也达到了预期。根据龙湖稳定的步伐，履行承诺应该没有问题。

当然，在整个行业中，龙湖必须咬紧牙关，不激进也不保守，按照自己的节奏从容运行。龙湖集团首席执行官肖表示，未来一年和明年的可能性都很大，房地产开发规模很难像过去那样大。根据规模要求，龙湖在业内排名约为10。